OTP: Erőteljes kereslet mellett folyamatosan bővül a fővárosi új lakások kínálata.

Ne hagyd ki az év legfontosabb ingatlanközvetítői eseményét! A szeptember 17-i REA 2025 SUMMIT remek lehetőséget kínál arra, hogy naprakész, gyakorlati tudást szerezz a legújabb ingatlanpiaci, jogi, szabályozási és finanszírozási kérdésekről, és találkozz az iparág kulcsszereplőivel! Jelentkezz Te is!

A budapesti új lakáspiac alakulása világosan tükrözi a lakásépítések és a kereslet-kínálat dinamikáját. 2024-ben, mindössze egy év leforgása alatt, a eladott új lakások száma közel háromszorosára nőtt, amit főként a második fél év kiemelkedő teljesítménye generált. Ennek eredményeként az újonnan piacra került lakások állománya 2,5-szeresére emelkedett. A következő időszakban, 2024 januárja és júniusa között, a korábbi rekordot jelentő eladási volumen körülbelül 20%-kal, 4200-ra csökkent, de ez a szám még mindig 25%-kal magasabb, mint az elmúlt évtized fél éves átlagértéke. Érdekes módon, miközben az eladások visszaestek, az új lakások kínálata továbbra is erős növekedésnek indult - állítja az OTP.

A 2025-ös évben eddig bejelentett 115 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakásprojekt keretében összesen 5600 lakás várható megépítése, ami éves szinten 85%-os növekedést jelent. A tavalyi második fél évhez képest pedig további 10%-os bővülés figyelhető meg. Ugyanakkor a megépülő új lakások számának alakulása a lakásépítési folyamatok lassúsága és az időigényes átfutási idő miatt idén valószínűleg enyhe csökkenést mutat, annak ellenére, hogy a kereslet már tavaly emelkedett, és a kínálat is nőtt. A várakozások szerint a lakásépítések száma csak 2026-tól kezd el látványosan emelkedni - foglalja össze a főbb mutatókat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Összességében elmondható, hogy a fővárosi új lakások piaca már második éve dinamikusan fejlődik.

Az év elején a forgalmat jelentősen fokozták a lejáró állampapírok és azok kamataiból származó, lakásvásárlásra irányuló kereslet. Ezen kívül, bár a várakozásokhoz képest kisebb mértékben, de idén érkezett egy újabb impulzus is: az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználásának lehetősége. A piaci aktivitás ilyen mértékű növekedése a beruházók bizalmát is tovább erősítette. Ennek következtében nem meglepő, hogy a fővárosban az idei év első felében 31, ötven lakásnál nagyobb projekt indult el az értékesítés szakaszában, amiből 21 esetében több mint száz lakásról van szó. Összehasonlításul: tavaly az egész év során szinte ugyanennyi projektet láthattunk.

A beruházói aktivitás szempontjából a XIII. kerület továbbra is kiemelkedően élénk. Az OTP Jelzálogbank által nyújtott, kétlakásosnál nagyobb társasházi projekteket összegző adatbázis alapján az utolsó hat hónap során itt 1500 új lakás értékesítése vette kezdetét 14 különböző projekt keretében, ami a fővárosi új lakáskínálat több mint negyedét jelenti. Ezt követi a XI. kerület 1300 lakással, míg a IX., X. és XIV. kerületek mindegyike körülbelül 550 új lakással gazdagodott. A projektek számát tekintve Újbuda vezeti a listát 17 új társasházzal, míg a III. és XIV. kerületek 16-16 új projekttel bővítették a kínálatot. Érdekesség, hogy a VIII. kerület, amely hagyományosan a legaktívabbak közé tartozik, csupán 150 új lakással gazdagodott az utóbbi időszakban.

A XIX. kerület lakásépítési aktivitása figyelemre méltó növekedést mutat, hiszen öt különböző projekt keretein belül több mint 300 új lakás került a piacon. Ez a szám a ténylegesen értékesített ingatlanokat tükrözi, így nem tartalmazza azokat a projekteket, amelyek már építés alatt állnak, de még nem kerültek forgalomba, valamint azokat a társasházakat sem, ahol a beruházók csupán előregisztrációt indítottak, és még nem nyújtották be a lakáslistát a potenciális vásárlók számára.

Idén a legfrissebb információk alapján a tavalyi évhez képest körülbelül 7%-kal kevesebb, körülbelül 5300 új társasházi lakás várható átadása Budapesten – osztotta meg várakozásait az OTP.

A tervezett új lakások közel harmada, összesen 1700 darab, a XIII. kerületben fog megépülni, ezt követi a XIV. kerület 670 lakással és a IX. kerület 580 új otthonnal. Fontos megjegyezni, hogy ezek a számok a házak megépülését tükrözik, és nem azonosak a KSH által közölt használatbavételi engedéllyel. Minden kerületben várhatóan társasházak kerülnek átadásra. Továbbá, az OTP adatbázisa szerint 2026-ra már 6800 lakás építése van tervben, és hasonló mennyiség várható 2027-2028-ra is, amelyek közel felét már értékesítették. Az előző évek tapasztalataihoz képest nem megszokott, hogy ilyen nagy volumenű új lakás-kínálatot helyeznek a piacra több évre előre. Ez egyrészt a lakásépítők jövőbe vetett bizalmát jelzi, másrészt a verseny miatt próbálnak minél több, már épülő vagy még csak tervezett lakásra vevőt találni. Ugyanakkor még mindig gyakori, hogy a lakások értékesítése csak az építkezés előrehaladtával, vagy kisebb társasházak esetében akár a befejezés után kezdődik, így igyekezve maximális árat elérni.

A kereslet alakulásában az idei első fél évben eladott új lakások száma alapján a XIII. kerület kiemelkedik, hiszen körülbelül 1150 lakással a fővárosi forgalom több mint negyedét teszi ki. Ezt követi a XI. kerület, ahol 1110 új lakást értékesítettek. A IX., X. és XIV. kerületek teljesítménye ezzel szemben jelentősen elmarad, hiszen ezekben a kerületekben mindössze 300-400 lakás közötti eladás történt. Közben a már átadott, de eladatlan lakások száma tovább csökkent, június végére 700-ra redukálódott, ami azt jelenti, hogy ennyi azonnal költözhető ingatlan áll rendelkezésre Budapesten. Ez a szám némileg meghaladja az elmúlt évtized átlagát, azonban jelentősen elmarad a 2008-at követő válság időszakában tapasztalt, négyezret meghaladó csúcstól – hívja fel a figyelmet a legfrissebb OTP elemzés.

A korábbi évekhez viszonyítva most jelentősen megnőtt, mintegy 6600 már építés alatt álló ingatlan, amely az eladatlan kínálat alapját képezi. Az azonnal költözhető lakások terén a XI. és a XIII. kerület dominál, hiszen itt található a legtöbb lehetőség (110 és 100 darab). Az épülő ingatlanok között a XIII. kerület továbbra is vezet, hiszen itt 1890 lakás található. A IX. és XI. kerületekben keresgélők helyzete is kedvező, mivel ők a legszélesebb választékból válogathatnak.

A jelenlegi élénk kereslet tükrében az újépítésű lakások ára valószínűleg tovább növekedni fog, azonban a drágulás üteme az év eleji hirtelen emelkedés után mostanra éppen hogy mérséklődik.

"A kínálat döntő részét adó 2026-2027-es átadású lakások esetében most nagyjából 1,67 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár. A pesti oldal - jó értelemben vett - tömegpiacán, a IX. és XIII. kerület keresett, de nem Duna-parti területein 1,5-1,9 millió, Budán, a XI. kerület egykori rozsdaövezeti részein 1,7-2,1 millió közötti, a Duna mellett 2-2,2 millió közötti, a legnagyobb presztízsű hegyvidéki projektekben gyakran 4 millió forintnál is magasabb árakkal találkozunk, míg Pest peremi kerületeiben 1,1-1,3 millió közötti a jellemző árszint" - mondja Valkó Dávid.

Az elemző hozzáteszi, hogy a múlt héten bejelentett, 1,5 millió forintos négyzetméterárig és 100 millió forintos teljes árig kedvező, 3%-os kamatozású hitelt nyújtó Otthon Start program a jelenleg a közepes árkategória alsó felébe tartozó, viszonylag masszív állományt jelentő lakáskínálat fejlesztőit késztetheti körültekintő és visszafogott árazásra, hogy lakásaikkal a program által célzott első otthonukat vásárlóknak megfelelő kínálatot nyújthassanak.

Címlapkép forrása: Portfolio magazin.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a részletes jogi információkért és útmutatásokért érdemes szakértőhöz fordulni.